La reprise de logement
Survol des règles encadrant la reprise de logement, incluant les conditions d’exercice, les délais et avis requis, les droits du locataire, les indemnités ainsi que les limitations prévues par la loi.
1. Principe général
La reprise de logement est la procédure à privilégier lorsque le locateur souhaite reprendre un logement afin de s’y loger lui-même ou d’y loger un membre de sa famille qui a droit à cette reprise. Il ne s’agit pas d’un mécanisme permettant d’évincer un locataire en raison de comportements problématiques ni de réaliser des travaux. La reprise doit répondre à un objectif réel et sérieux d’habiter le logement de façon permanente.
Pour être en mesure de faire une reprise de logement en bonne et due forme, il faut que le propriétaire détient l’immeuble à son nom seul, ou avec un(e) conjoint(e) (1958 C.c.Q). Le terme conjoint ici inclus les conjoints de fait, mariés ou unis civilement.
Cela implique donc qu’il n’est pas possible de faire une reprise lorsque l’immeuble est détenu par une personne morale ou des personnes physiques copropriétaires qui ne sont pas des conjoints.
Le locateur doit également posséder deux qualités, soit celle de locateur et celle de propriétaire. Il est donc important de vérifier cette situation, notamment en présence d’un gestionnaire d’immeuble, afin de s’assurer que la personne qui exerce le droit de reprise y est légalement habilitée.
Bénéficiaires autorisés de la reprise
Les bénéficiaires de la reprise sont uniquement limités aux personnes suivantes (1957 C.c.Q) :
- le locateur lui-même;
- ses ascendants au premier degré (parents);
- ses descendants au premier degré (enfants);
- tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien (financier ou moral);
- un conjoint dont il demeure le principal soutien (financier ou moral) après la séparation de corps, le divorce ou la dissolution de l’union civile.
Protection des locataires de 65 ans et plus
L’article 1959.1 C.c.Q prévoit une protection particulière pour certains locataires. Le locateur ne peut reprendre un logement lorsque toutes les conditions suivantes sont réunies au moment de la reprise :
- le locataire ou son conjoint est âgé de 65 ans ou plus;
- le locataire occupe le logement depuis au moins 10 ans;
- le locataire a un revenu égal ou inférieur à 125 % du seuil d’admissibilité à un logement à loyer modique.
Exceptions à la protection
Le locateur peut toutefois, même lorsque ces trois conditions sont toutes remplies, reprendre le logement dans les situations suivantes :
- le locateur est lui-même âgé de 65 ans ou plus et désire reprendre le logement pour s’y loger;
- le bénéficiaire de la reprise est âgé de 65 ans ou plus;
- le locateur est un propriétaire-occupant âgé de 65 ans ou plus et désire faire loger, dans le même immeuble, un bénéficiaire de moins de 65 ans.
2. Délais d’avis
Délais à respecter
Bail de plus de 6 mois
Au moins 6 mois avant la fin du bail
Bail de 6 mois ou moins
Au moins 1 mois avant la fin du bail
Bail à durée indéterminée
Au moins 6 mois avant la date voulue de reprise
3. Contenu de l’avis
L’avis de reprise doit contenir certaines informations pour être considéré valide. L’article 1961 C.c.Q édicte que l’avis doit indiquer la date prévue pour la reprise, le nom du bénéficiaire et s’il y a lieu, le degré de parenté ou le lien du bénéficiaire avec le locateur. L’avis doit aussi reproduire le contenu de l’article 1959.1 C.c.Q. La CORPIQ met évidemment à votre disposition un modèle d’avis de reprise de logement valide et conforme à la législation en vigueur.
4. Réponse du locataire
Une fois l’avis de reprise reçu, le locataire aura un délai d’un mois pour y répondre, sans quoi il sera réputé avoir refusé de quitter le logement (1962 C.c.Q). Un modèle d’avis de réponse du locataire à un avis de reprise est disponible dans les modèles de lettres et formulaires. Bien que son utilisation ne soit pas obligatoire, il est recommandé de le joindre à l’avis de reprise afin de faciliter la réponse du locataire et d’assurer le respect des délais prévus. Si le locataire accepte la reprise, il est préférable de conserver la preuve écrite obtenue dans les délais dans vos dossiers.
5. En cas de refus du locataire
Si le locataire refuse la reprise, le locateur pourra, dans le mois qui suit le refus (concret ou due au silence du locataire), déposer une demande de reprise de logement au Tribunal administratif du logement (TAL).
6. Indemnité
Le TAL, lorsqu’il autorise la reprise, peut accorder, en vertu de l’article 1967 C.c.Q, le paiement d’une indemnité équivalente aux frais de déménagement et imposer les conditions qu’il juge justes et raisonnables.