1. Principe de la reconduction automatique

Au Québec, le bail résidentiel se renouvelle automatiquement à son échéance. Le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux, prévu aux articles 1936 et suivants du Code civil du Québec. En l’absence d’avis valide de reconduction par le propriétaire ou de non-renouvellement par le locataire dans les délais prescrits, le bail est reconduit de plein droit.

Durée de la reconduction selon le type de bail : 

Fixe : 12 mois ou plus

Durée de la reconduction :

12 mois

Fixe : Moins de 12 mois

Durée de la reconduction :

Même durée que le bail initial

Durée indéterminée

Durée de la reconduction :

Se poursuit sans nouvelle échéance fixe

Chambre

Durée de la reconduction :

Même durée que le bail initial

2. Avis de modification des conditions du bail

Si le propriétaire souhaite modifier une condition du bail à la reconduction, notamment le loyer, il doit transmettre un avis écrit strictement dans les délais suivants. 

Ces délais sont prévus aux articles 1942 et 1943 du Code civil du Québec. Des modèles d’avis conformes à la loi en vigueur et adaptés au bail à durée fixe ou à durée indéterminée sont disponibles dans les modèles de lettres et formulaires.

Bail fixe de 12 mois ou plus

Délai d’envoi de l’avis : 

Entre 3 et 6 mois avant la fin du bail

Bail fixe de moins de 12 mois

Délai d’envoi de l’avis : 

Entre 1 et 2 mois avant la fin du bail

Bail à durée indéterminée

Délai d’envoi de l’avis : 

Entre 1 et 2 mois avant la modification proposée

Bail pour une chambre

Délai d’envoi de l’avis : 

Entre 10 et 20 jours avant la fin du bail ou la modification proposée si le bail est à durée indéterminée

3. Contenu obligatoire de l’avis

L’avis doit :

• être écrit ;
• indiquer clairement chaque modification proposée ;
• préciser le nouveau loyer, s’il y a lieu ;
• mentionner que le locataire dispose d’un mois pour répondre ;
• indiquer que le locataire peut refuser les modifications
• et toutes mentions obligatoires en vertu du Règlement sur le contenu obligatoire de l’avis de modification du bail d’un logement.

Il est recommandé de conserver une preuve de transmission et de réception. 

4. Délai de réponse du locataire

Le locataire dispose d’un délai d’un mois suivant la réception de l’avis pour répondre.

Il a généralement trois choix, sauf exception :

• accepter les modifications ;
• refuser les modifications et reconduire le bail ;
• refuser les modifications et quitter le logement à la fin du bail.

En l’absence de réponse dans le délai d’un mois, le locataire est réputé avoir accepté les modifications.

5. Refus du locataire et recours au TAL

Si le locataire refuse les modifications proposées, mais souhaite demeurer dans le logement, le propriétaire dispose d’un délai d’un mois suivant la réception du refus pour déposer une demande au Tribunal administratif du logement afin de faire fixer le loyer et/ou statuer sur la modification.

Si le propriétaire ne dépose pas de demande dans ce délai, le bail est reconduit aux mêmes conditions que le bail précédent.

6. Non-renouvellement par le locataire

Si le locataire souhaite quitter à la fin du bail et qu’il n’a pas reçu d’avis de reconduction du propriétaire, il doit transmettre un avis écrit dans les mêmes délais que ceux applicables à l’avis de modification du propriétaire. À défaut de transmettre un avis dans les délais, le bail est reconduit automatiquement.

Bail de 12 mois ou plus

Délai pour aviser le propriétaire :

Entre 3 et 6 mois avant la fin du bail

Bail de moins de 12 mois

Délai pour aviser le propriétaire :

Entre 1 et 2 mois avant la fin du bail

Bail pour une chambre

Délai pour aviser le propriétaire :

Entre 10 et 20 jours avant la fin du bail