2. Différences entre cession de bail et sous-location 

Il est essentiel de bien distinguer la cession de bail et la sous-location, puisqu’elles entraînent des effets juridiques très différents. 

Dans le cas d’une cession de bail, le locataire transfère entièrement ses droits et obligations à une autre personne, appelée cessionnaire. Ce dernier devient alors le locataire et reprend l’ensemble des droits et obligations liés au bail. Le locataire initial est donc déchargé à la date de prise d’effet de la cession (1873 C.c.Q.). Le bail se poursuit aux mêmes conditions, sans qu’il soit nécessaire d’en conclure un nouveau. La cession est souvent utilisée dans des situations comme l’achat d’une propriété, un déménagement dans une autre région ou un changement de besoins que le logement ne permet plus de combler. 

Dans le cas d’une sous-location, le locataire confie temporairement l’occupation du logement à une autre personne (sous-locataire), tout en conservant son bail. Il demeure responsable de toutes ses obligations envers le locateur, notamment pour le paiement du loyer et les dommages qui pourraient être causés au logement. La sous-location est fréquemment utilisée lors d’absences temporaires, par exemple pour un voyage, un mandat professionnel ou lorsqu’un locataire souhaite conserver son logement tout en explorant une nouvelle situation résidentielle.

Principales différences :

• Lien avec le locateur
  En cas de cession, le cessionnaire devient le locataire. En cas de sous-location, le locataire original demeure responsable.
• Effets sur le bail
  La cession libère le locataire initial, tandis que le bail continue avec lui en cas de sous-location.
• Durée
  La cession produit ses effets jusqu’à la fin du bail, alors que la sous-location est temporaire.
• Responsabilité
  Elle est transférée au cessionnaire dans le cas d’une cession. En sous-location, elle est conservée par le locataire, bien que le sous-locataire doive respecter les conditions du bail initial.

3. Avis au locateur

Dans les deux situations, le locataire doit aviser le locateur de son intention. L’avis doit indiquer le nom et l’adresse de la personne à qui il entend sous-louer ou céder le bail et doit obtenir le consentement du locateur (article 1870 C.c.Q.). Dans le cas d’une cession de bail, l’avis doit également indiquer la date prévue de cession (1978.1 C.c.Q.).

Forme de l’avis
L’avis doit être transmis par écrit.

Contenu de l’avis
L’avis doit inclure le nom et les coordonnées (adresse) du candidat et, dans le cas d’une cession, la date prévue de cession.

Délai de réponse
Le locateur dispose de 15 jours pour répondre. À défaut de réponse dans ce délai, son silence équivaut à une acceptation.

Un modèle d’avis de cession et d’avis de sous-location est disponible sur notre site web.

Le locataire doit s’assurer que le locateur a bien accusé réception de l’avis.

4. Délai de réponse du locateur

Le locateur dispose d’un délai de 15 jours à partir de la réception de l’avis de cession ou de sous-location pour répondre à la demande. Ce délai est très important, puisqu’à défaut de répondre dans les temps, il est réputé avoir consenti (article 1871 C.c.Q.).

Il est conseillé d’utiliser ce délai afin de faire les vérifications au sujet du candidat cessionnaire ou sous-locataire. Une enquête de crédit dans le cas d’une cession, ainsi que la vérification des références et du dossier plumitif (TAL et criminel), sont recommandées. Les services de ProprioEnquête peuvent être utilisés par les membres CORPIQ afin d’obtenir une meilleure idée de la candidature présentée et de faire un choix éclairé.

Délai de réponse
Le locateur doit répondre dans un délai de 15 jours suivant la réception de l’avis.

Forme de la réponse
La réponse doit être transmise par écrit.

Absence de réponse
À défaut de réponse dans le délai, le locateur est réputé avoir accepté.

5. Motifs de refus du locateur

Le locateur peut refuser pour un ou plusieurs des motifs sérieux suivants :

• un risque financier trop élevé (motif de refus valide pour la cession seulement);
• un comportement problématique;
• le désintérêt du candidat pour le logement;
• l’absence de réponse dans les délais permettant de compléter une enquête pré locative.

Il est important de préciser le ou les motifs de refus. À défaut, le locateur est réputé avoir accepté le candidat pour la cession ou la sous-location (article 1871, alinéa 2 C.c.Q.).

Une distinction importante pour la sous-location est qu’un locateur ne peut refuser pour un motif de risque financier, puisque le sous-locataire n’est pas responsable du paiement du loyer envers lui. Le locataire initial demeure responsable du paiement des loyers.

Depuis le 21 février 2024, avec l’adoption du projet de loi 31, le locateur a l’option de refuser le candidat cessionnaire pour un motif autre qu’un motif sérieux. Dans ce cas, le bail est résilié à la date prévue de cession (1978.2 C.c.Q.).

Des modèles d’avis de refus avec ou sans motif sérieux pour la cession et pour la sous-location sont disponibles dans nos modèles de lettres et formulaires.

6. Frais exigibles par le locateur

Le locateur qui consent à la sous-location ou à la cession de bail ne peut exiger que le remboursement des dépenses raisonnables (exemple : enquête pré locative) qui peuvent résulter de la sous-location ou de la cession (1872 C.c.Q). 

7. Finalisation de la cession ou de la sous-location

Le locataire qui cède son bail ne peut exiger de contrepartie (vendre son bail), en vertu de 1978.3 C.c.Q. Pour sa part, le locataire qui sous-loue son logement ne peut exiger, autre que le coût des services offerts (par exemple l’électricité ou internet inclus) et des frais raisonnables pour l’usage des biens meubles dont le locataire est propriétaire, un montant supérieur au loyer qu’il verse au locateur. (1978.4 C.c.Q). 

Afin de finaliser la cession de bail, un modèle d’entente de cession est disponible dans les modèles de lettres et formulaires. Ce document vient s’annexer au bail initial et confirme à partir de quelle date le bail a été transféré au cessionnaire. 

Pour la sous-location, la CORPIQ met à votre disposition un modèle d’entente de sous-location qui régit clairement les délais ainsi que les règles applicables pour la durée de la sous-location. 

En l’absence de ces ententes signées, la cession ou la sous-location peut aussi être valide si toutes les autres conditions ont été dûment remplies. Toutefois, il est idéal d’avoir une entente écrite pour garder les preuves de la démarche effectuée.