Obligations du locataire relatives au paiement du loyer et recours en cas de non-paiement
Survol des obligations du locataire quant au paiement du loyer, ainsi que des recours du locateur en cas de défaut de paiement de moins de trois semaines, de plus de trois semaines ou de retards fréquents.
1. Obligation principale du locataire
Le locataire a l’obligation de payer le loyer au terme convenu (tel qu’indiqué à la clause C du bail de logement). Cette obligation découle notamment des articles 1855 et 1903 C.c.Q.
Le défaut du locataire de se conformer à cette obligation peut donner ouverture à différents recours possibles devant le Tribunal administratif du logement (TAL). Selon les circonstances, le locateur peut choisir de réclamer le recouvrement du loyer et/ou demander la résiliation du bail. Cette résiliation peut être obtenue en cas de défaut de plus de trois semaines et/ou en cas de retards fréquents causant un préjudice sérieux.
2. Modalités légales relatives au paiement du loyer
Références principales : articles 1903 à 1905 C.c.Q.
Fréquence du paiement
Le loyer est payable en versements égaux, généralement sur une base mensuelle.
Date d’exigibilité
À la date prévue au bail (clause C).
Paiement d’avance
Le locateur ne peut exiger plus que le premier terme de loyer lors de la signature du bail.
Dépôt de garantie
Interdit au Québec en vertu de 1904 C.c.Q.
Lieu de paiement
Au domicile du locataire, sauf entente contraire.
Mode de paiement
Selon ce qui est prévu au bail ou convenu entre les parties.
4. Défaut de paiement de plus de trois semaines (article 1971 C.c.Q.)
Lorsque le locataire est en défaut de payer le loyer pendant plus de trois semaines après son échéance, le locateur peut notamment demander au TAL :
- la résiliation du bail;
- l’expulsion du locataire;
- la condamnation au paiement des sommes dues au moment de l’audience et;
- les intérêts et indemnités additionnelles en vertu de l’article 1619 C.c.Q.
La date clé à retenir si le paiement est dû en date du 1er jour du mois est le 23e jour du mois.
Loyer impayé depuis plus de 3 semaines
Recours possible :
Résiliation du bail possible.
Loyer payé avant ou à l’audience
Recours possible :
La résiliation peut être évitée, sauf circonstances particulières (1883 C.c.Q.).
Paiement partiel
Recours possible :
Résiliation du bail possible.
5. Retards fréquents de paiement (article 1971 alinéa 2 C.c.Q.)
Même si le loyer est éventuellement payé, des retards répétés peuvent justifier la résiliation du bail si ces retards causent un préjudice sérieux au locateur.
Le locateur doit démontrer :
- la répétition des retards;
- le caractère fréquent ou systématique;
- l’existence d’un préjudice sérieux.
Exemples reconnus par la jurisprudence :
- paiements systématiquement en retard chaque mois;
- nécessité d’envoyer des mises en demeure répétées;
- problèmes de gestion financière causés au locateur;
- impossibilité d’honorer ses propres engagements financiers.
Voici les éléments à prouver :
Retards fréquents
Explications :
Non-paiement répété à la date prévue.
Préjudice sérieux
Explications :
Impact réel sur la gestion ou les finances du locateur.
Lien entre les deux
Explications :
Les retards causent directement le préjudice.
Modèle de mise en demeure
Un modèle de mise en demeure pour retards fréquents est disponible dans nos modèles de lettres et formulaires.
Contrairement au non-paiement de plus de trois semaines, la résiliation n’est pas automatique. Elle dépend de l’appréciation du TAL. Cette dernière a, en vertu de l’article 1973 C.c.Q., la discrétion de substituer la résiliation du bail par une ordonnance de paiement à tous les premiers du mois.