L’entretien du logement et les travaux
Survol des obligations du locateur et du locataire en matière d’entretien du logement ainsi que des règles applicables aux travaux, incluant les délais, l’accès au logement, les situations nécessitant une évacuation et les cas d’urgence.
1. Principe général
Le locateur a l’obligation de délivrer et de maintenir le logement et ses accessoires, le cas échéant, en bon état de réparation et de fournir un logement propre à l’habitation pendant toute la durée du bail (1854, 1910 et 1911 C.c.Q.).
Le locataire doit, pour sa part, maintenir le logement en bon état de propreté et l’utiliser avec prudence et diligence (1855 et 1911 C.c.Q.). C’est en effet à lui que revient la responsabilité d’effectuer les menues réparations d’entretien, sauf si elle résulte de d’une force majeure ou de l’usure normale du bien (1854 C.c.Q.).
Pour plus de détails sur les différents types de travaux, la CORPIQ a préparé un Guide qui s’adresse aux propriétaires et locataires intitulé « Rénover pour mieux vivre, ensemble ».
2. Obligation d’entretien courant
L’entretien du logement repose sur des responsabilités partagées entre le locateur et le locataire. Le locateur doit assurer les réparations majeures et l’entretien nécessaire au maintien du logement en bon état. Le locataire doit, pour sa part, assurer l’entretien courant, incluant la propreté et les menus travaux liés à l’usage normal.
Exemples :
- Locateur : plomberie, chauffage, structure, toiture
- Locataire : entretien ménager, remplacement d’ampoules ou de piles standards, resserrement de poignées
3. Avis et accès pour travaux d’entretien et travaux mineurs
Avant d’accéder au logement pour effectuer des travaux d’entretien mineurs, certaines règles doivent être respectées. L’article 1931 C.c.Q. prévoit que le locateur doit donner au locataire un avis d’au moins 24 heures avant d’accéder au logement pour effectuer des travaux mineurs, par exemple la visite d’un plombier pour déboucher une toilette ou des travaux de calfeutrage autour du bain.
Il est recommandé de transmettre cet avis par écrit afin d’en conserver une preuve. Notre modèle d’avis peut être utilisé à cette fin.
Bon à savoir
- Un avis préalable d’au moins 24 heures doit être donné, idéalement par écrit.
- Les travaux doivent être réalisés entre 9 h et 21 h.
- L’avis doit également préciser la nature des travaux ainsi que le moment prévu pour leur réalisation.
4. Travaux majeurs qui ne nécessitent pas d’évacuation
On parle ici de travaux ou réparations majeures, donc d’envergure, mais non urgents, qui dépassent les travaux d’entretien mineurs ou d’entretien courant, tout en n’empêchant pas l’occupation du logement.
Le locataire pourrait toutefois avoir droit à une compensation raisonnable s’il subit des pertes de jouissance (bruit excessif, poussière, non-accès à une partie du logement, etc.).
La CORPIQ met à votre disposition un modèle d’avis conforme à transmettre à vos locataires à cet effet.
Dans le cas où un locataire empêche l’accès au logement, il faudra que le locateur s’adresse au Tribunal administratif du logement pour obtenir une ordonnance d’accès au logement.
Quelques règles à respecter
Avis à transmettre
Un avis écrit doit être transmis au moins 10 jours avant le début des travaux (1922 et 1923 C.c.Q.).
Évacuation
Ces travaux ne nécessitent pas d’évacuation du logement.
Réduction de loyer
Une réduction de loyer est possible si une perte de jouissance est occasionnée.
Refus du locataire
Le locataire ne peut pas refuser les travaux en vertu de l’article 1926 C.c.Q. Toutefois, il peut, dans les 10 jours de la réception de l’avis, demander au tribunal de modifier ou de supprimer une condition abusive.
Modèle d’avis
La CORPIQ met à votre disposition un modèle d’avis conforme à transmettre à vos locataires à cet effet.
Accès au logement
Dans le cas où un locataire empêche l’accès au logement, le locateur devra s’adresser au Tribunal administratif du logement pour obtenir une ordonnance d’accès au logement.
5. Travaux nécessitant une évacuation de moins d’une semaine
Des règles similaires sont applicables dans le cas de travaux ou réparations majeures, donc d’envergures, mais non urgentes, qui dépassent les travaux d’entretien mineurs ou d’entretien courant, nécessitant l’évacuation du locataire pour une courte durée (moins d’une semaine).
Le locataire pourrait toutefois avoir droit à une compensation raisonnable s’il subit des pertes de jouissance (bruit excessif, poussière, non-accès à une partie du logement, etc.).
L’avis transmis doit clairement indiquer la nature des travaux, la date de début ainsi que la durée estimée des travaux et la période d’évacuation nécessaire. Un avis conforme à cet effet est disponible dans les modèles de lettres et formulaires.
Quelques règles à respecter
Avis à transmettre
Un avis écrit doit être transmis au moins 10 jours avant le début des travaux (1922 et 1923 C.c.Q.).
Évacuation
L’évacuation est temporaire, pour une durée de 7 jours ou moins.
Indemnité
Une indemnité est payable à la date de l’évacuation (1924 C.c.Q.). Une compensation peut également être accordée selon les inconvénients et les dépenses engendrées.
Refus du locataire
Le locataire peut refuser dans les 10 jours de la réception de l’avis. En cas de silence, il est réputé avoir refusé (1925 C.c.Q.).
Le locateur pourra ouvrir une demande au Tribunal administratif du logement dans les 10 jours du refus ou du silence, afin qu’il se prononce sur le caractère raisonnable, les conditions et la nécessité de l’évacuation (1928 C.c.Q.).
Retour dans le logement
Le locataire réintègre le logement après les travaux.
6. Travaux nécessitant une évacuation de plus d’une semaine
Dans le cas de travaux majeurs, mais non urgents, qui nécessitent l’évacuation du locataire de son logement pendant plus d’une semaine, l’avis à transmettre est d’au moins 3 mois avant le début des travaux (1923 C.c.Q).
Le locataire aura 10 jours suite à la réception de l’avis pour aviser de son intention de s’y conformer ou non et s’il ne répond pas, il est réputé avoir refusé de quitter les lieux. Dans un tel cas, ce sera au locateur d’ouvrir une demande au Tribunal administratif du logement pour statuer sur l’opportunité de l’évacuation ainsi que les conditions (1925 C.c.Q).
L’avis transmis doit clairement indiquer la nature des travaux, la date de début ainsi que la durée estimée des travaux et la période d’évacuation nécessaire. Un avis conforme à cet effet est disponible dans les modèles de lettres et formulaires.
Quelques règles à respecter
Avis à transmettre
Un avis écrit doit être transmis au moins 3 mois avant la date d’évacuation (1923 C.c.Q.).
Contenu de l’avis
L’avis doit préciser la nature des travaux, leur durée ainsi que la date de départ.
Relogement
Le locateur doit collaborer afin de trouver un logement équivalent ou verser une indemnité pour le surplus.
Indemnité
Une indemnité est payable à la date de l’évacuation (1924 C.c.Q.). Une compensation peut également être accordée selon les inconvénients et les dépenses engendrées.
Retour dans le logement
Le locataire réintègre le logement après les travaux.
7. Travaux urgents
Les travaux urgents sont ceux qui doivent être réalisés sans délai pour motifs de sécurité, de salubrité ou pour éviter des dommages plus graves. Le locateur doit entreprendre ce type de travaux dès qu’un problème survient (1910 C.c.Q.).
Le locataire a l’obligation d’aviser, dans un délai raisonnable, le locateur d’une défectuosité ou d’une détérioration substantielles du bien loué et de collaborer avec lui afin de permettre la réalisation des réparations urgentes et nécessaires pour en assurer la conservation ou la jouissance (1865 et 1866 C.c.Q.).
Pour ce type de travaux, le locateur peut légalement exiger que le locataire évacue les lieux ou en soit temporairement dépossédé. La loi ne prévoit aucun délai pour envoyer l’avis d’évacuation en cas d’urgence. Toutefois, dès que le locateur obtient les détails concernant l’évacuation ou la dépossession temporaire, il est recommandé d’aviser promptement le locataire par écrit.
Malgré le caractère urgent des travaux, le locataire conserve le droit de réclamer une diminution de loyer, la résiliation du bail ou une indemnité en cas d’évacuation ou de dépossession temporaire.
En situation d’urgence :
- L’intervention doit être immédiate
- Aucun avis n’est requis avant l’entrée dans le logement
- Une indemnité peut être accordée en cas d’évacuation ou de dépossession temporaire, s’il y a perte de jouissance
Intervention du locateur en situation d’urgence
Le locateur doit agir rapidement pour éviter des dommages supplémentaires. Il demeure toujours recommandé de tenter d’aviser le locataire avant d’entrer dans le logement s’il n’est pas présent sur place lors de l’urgence et/ou, selon les circonstances, lui faire un compte rendu suite à l’entrée d’urgence.
Certains exemples fréquents : un dégât d’eau, une panne de chauffage en hiver, un problème électrique dangereux.
Défaut d’intervention du locateur
À défaut pour le locateur d’agir en temps utile pour effectuer les réparations urgentes et nécessaires après avoir été informé par le locataire, ce dernier peut exceptionnellement entreprendre lui-même les travaux ou engager les dépenses requises, sans autorisation préalable du TAL. Il a également le droit au remboursement des dépenses raisonnables engagées à cette fin et peut, au besoin, en déduire le montant de son loyer (art. 1868 C.c.Q.).
Le locateur peut toutefois intervenir à tout moment afin de prendre en charge ou de poursuivre les travaux.